佛山房产证办理材料/佛山房产二次抵押所需材料及相关信息

　　一、房产税的基本法律规定

　　房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年9月15日由国务院发布，并于当年10月1日起施行的。广东省人民政府根据此条例于1986年12月31日颁布《广东省房产税施行细则》，并自1987年1月1日起施行。

　　二、房产税的纳税人

　　房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，其经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的，由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人为纳税人。

　　上面列举的产权所有人、经营管理单位和个人、承典人、房产代管人或使用人，统称为房产税的纳税人。

　　三、房产税的征税范围

　　房产税以房产为征税对象，依现行房产税暂行条例规定，其征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。

　　四、房产税的税率

　　依照房产原值计算征收的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算征收的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。

　　五、房产税的计税依据

　　房产税的计税依据是房产的价值或房产的租金收入。按房产价值征税的，称从价计征;按房产租金收入计征的，称从租计征。

　　(一)从价计征

　　《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。《广东省房产税施行细则》规定，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值为计税依据。房产原值，是指纳税人按照财务会计制度规定，在账簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有房产原值的房产，由房产所在地地方税务机关参考同时期的同类房产核定。

　　(二)从租计征

　　从租计征，仅限于房产出租的部分。对房产出租，以房产租金收入为计税依据。房产的租金收入，包括货币收入和实物收入。

　　六、房产税的计算

　　(一) 从价计征的公式为：

　　年应纳税额= 房产原值X(1-30%)X1.2%

　　(二) 从租计征的公式为：

　　应纳税额=租金收入X12%(或4%)

　　七、房产税的税收优惠

　　下列房产免纳房产税：

　　(一)国家机关、人民团体、军队自用的房产;

　　(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

　　(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

　　(四)社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院、等公共、公益事业单位自用的房产;

　　(五)个人自有自用的非营业用的房产 ;

　　(六)经有关部门核定属危房，不准使用的房产;

　　(七)经财政部和省税务局批准免税的其他房产。

　　八、房产税的纳税期限和纳税地点

　　(一)房产税实行按年征收，分期缴纳，具体的缴纳期限，由市、县地方税务局确定。

　　(二)房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的座落地点向房产所在地的地方税务机关缴纳房产税。

　　根据中华人民共和国国务院令(第546号)，1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

　　(一)租赁双方签订的《房屋租赁合同》原件一式三份或四份。

　　根据当事人实际需要确定合同数量，受理窗口需留存一份。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括房屋的坐落、面积、租赁期限、租赁用途、租赁价格等内容，以及双方的其他约定。

　　(二)房屋租赁当事人身份证明;

　　1、 房屋租赁当事人属个人的，须提供身份证明复印件一份，附原件核对，包括：

　　① 国内个人身份证;

　　② 港、澳、台个人身份证;

　　③ 外国人身份证、护照，须经有资质的翻译公司翻译成中文。

　　2、 房屋租赁当事人属企业和其他组织，须提供的身份证明包括：

　　① 属国内内企业或其他组织，须提供企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证的复印件各一份，并加盖单位公章。

　　② 属香港、澳门、台湾企业，须提供经公证部门公证的注册证明文件复印件一份，加盖单位公章，并附原件核对。

　　③属外国企业，须提供经公证部门公证的注册证明文件、我国驻当地领事馆的认证文书、经翻译公司翻译的中文翻译件复印件一份，加盖单位公章，并附原件核对。

　　(三)房屋所有权证书或者其他合法权属证明复印件一份，提供原件核对;

　　1、 房屋所有权证书包括房地产权证、房屋所有权证、房地产权共有(用)证、房屋共有权证。

　　2、 其他合法权属证明包括：

　　① 属一手待售商品房，提供商品房过户证明书、证明该房屋用途的规划审批材料、承诺书(原件)。

　　②属一手购买商品房，提供经鉴证的商品房购房合同、竣工验收备案表、房屋交付使用通知书、承诺书，或是提供商品房过户证明书、购房合同、承诺书(原件)。

　　③ 属法院委托拍卖房屋，需经房产交易所登记确认，并提供拍卖成交确认书、法院裁决书、法院协助执行通知书、旧房产证、承诺书(原件)。

　　④ 属法院裁定的房屋，裁定房屋所有人是申请执行人，需经房产交易所登记确认，并提供法院裁定书、旧产权证、承诺书(原件)。

　　(四)出租已设定抵押的房屋，需提供抵押权人同意出租的证明复印件一份，附原件核对。

　　(五)出租委托代管的房屋，即产权人同意将房屋提供给他人使用，并同意以他人名义对外出租的，须提供合法授权书复印件一份，附原件核对;

　　产权人属个人的，提供的授权书须经公证处公证;或是本人到现场签署授权书，并提供身份证复印件一份，附原件核对。产权人属国外企业(含港澳台企业)，提供的授权书须经公证处公证。

　　(六)出租共有的房屋，须提供其他共有人同意房屋出租的证明复印件一份，附原件核对;

　　产权共有人属个人的，提供的同意房屋出租证明须经公证处公证;或是本人到现场签署同意出租证明，并提供身份证复印件一份，附原件核对。产权共有人属国外企业(含港澳台企业)，提供的同意房屋出租证明须经公证处公证。

　　如产权共有人全部在该房屋租赁合同上作为出租方签名确认，可不收此份证明。

　　(七)转租房屋，提供原出租人同意转租的证明复印件一份，附原件核对;原出租人属个人的，提供的同意转租证明须经公证处公证;或是本人到现场签署同意转租证明，并提供身份证复印件一份，附原件核对。原出租人属国外企业(含港澳台企业)，提供的同意转租证明须经公证处公证。

　　如已办理租赁备案的原《房屋租赁合同》有约定同意转租事项，则提供原《房屋租赁合同》复印件一份，附原件核对。

　　(八)房屋租赁当事人委托他人办理租赁备案手续的，须提供合法委托书和经办人身份证复印件各一份，附原件核对;

　　房屋租赁当事人属境外人士(含港澳台)或国外企业(含港澳台企业)，提供的委托书须经公证处公证。

　　一、是否符合退房条件

　　如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

　　二、协商不成再诉讼

　　建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。

　　三、索要违约金及相关税费

　　除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

　　在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

　　注：

　　1、出租房屋具备合法房产权或经营管理权的，给予办理房屋租赁登记。

　　2、出租房屋不具备合法房产权或经营管理权，只具备土地租赁合同及居(村)委会证明的，给予办理房屋租赁备案。

　　3、有以下情形的，应同时提交相关证明：

　　① 房屋已做抵押的，应提交抵押权人同意出租证明;

　　② 属共有产权房屋的，应提交其他共有产权人同意出租的证明;

　　③ 转租房屋应提交原房屋租赁合同及产权人同意出租证明。

　　4、出租屋无论由屋主本人管理还是委托他人管理，直接管理人都必须具备履行综合管理责任的能力。

　　5、用作出租的房屋必须具备有水、有电、有厨房和卫生间等基本的生活设施，房屋建筑、消防设备、出入通道等必须符合消防安全和治安管理规定，并且出租面积必须达到单独1人居住不少于5平方米、2人以上居住人均不少于3平方米。

　　6、复印资料统一使用A4纸。