“房住不炒”定位不能因“疫”而变

      当前，新冠肺炎疫情打乱了房企销售节奏，房企资金链进一步承压，行业分化格局加剧。业内预计，今年房地产行业收并购将更加频繁，规模或大幅超过去年。

      中国指数研究院近日发布报告显示，2019年，境内房地产公司作为买方完成的收并购约有333宗，涉及金额约2960.6亿元，同比分别上升14.7%、31.6%。在融资严监管的大背景下，去年百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，房地产行业集中度不断提升。

      “回顾2019年，房地产市场调控继续加码，招拍挂土地出让条件越来越高，收并购越来越成为房企拿地的有效手段。”中指院分析人士认为，土地和资金是房企的“粮草”和“钱袋”，近十年房企收并购金额和土地成交楼面均价基本呈现出同步波动趋势。

      该分析人士指出，受此次疫情影响，房企资金链进一步承压，中小企业短期压力将更大，这也为行业整合创造了新的机会。预计2020年行业整体收并购规模将大幅超过去年。

      “过去几年，房企通过收并购加速全国化布局，经过了并购数量和规模快速增长的阶段，目前相对稳定。”该人士指出，随着调控政策的延续，部分资金链脆弱且营销能力不足的中小企业经营压力巨大，面临转型或被收并购的境地。

      “房地产行业集中度将进一步提升，企业通过收并购可迅速扩大规模，抢占市场。”上述人士认为，房企在收并购的同时要充分考虑所收购资产的处置问题，力求优资产、快回款，以缓解现金流压力。未来资金充裕的百强房企将成为收并购主力，行业资源将进一步向头部房企集中。

      受新冠肺炎疫情影响，春节后不少房企的正常经营被迫延后，融资活动同样一度中止。虽然2月中旬后房企逐步恢复发债，但从发债量来看，2月房企发债量同比下降已成定局。

      翰智库统计显示，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）为113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。

      不过多家机构均认为，房企资金需求一直都在，只是由于今年受疫情影响复工推迟，导致融资总额下降。随着房企陆续复工，整体融资环境向好，预计3月份融资金额会逐步回升，但资金紧张的企业依然存在高风险。

      房企发债大幅下滑

      2月份以来，房企信用债和海外债的融资规模明显下降。

      据亿翰智库统计，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）规模113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。其中，海外债融资规模海外债发行总额28.8亿元，同比直降67.1%，较1月份下降74%。

      克而瑞数据则显示，截至2月19日，统计已发行债券及部分企业正在进行的发债，2月份房企发行债券共有13笔，合计约182亿元，预计整个2月房企发债量会达到388亿元。

      在克而瑞研究中心总经理林波看来，疫情倒逼房企按下海外发债的“暂停键”，未尝不是一件好事。

事实上，海外债的偿还压力并不小。2019年12月以来，就有多家港股房企通过配股融资偿还海外债。如2019年12月30日，富力配股2.73亿股，拟募集37.35亿港元用于偿还境外债务融资；1月22日，首创置业通过配股融资净额约24.9亿元，将用于偿还其境内及境外计息债务。

      假设不考虑2018年及以前发行的海外债是否用于偿还2020年到期的债务，2019年1月~2020年2月，房企海外债融资总额为824.2亿元，而2020年即将到期的海外债总额235.7亿元，覆盖到期债务的3.5倍。整体粗略来看，2020年暂时不存在到期海外债无法偿还的压力。”林波表示。

融资环境整体向好

      除了债券发行，多家企业的境内债券注册也取得了较大进展。如近日，碧桂园、阳光城、金地等房企发行的公募债券均显示“已受理”或“已反馈”。

      “未来随着这些债券的注册完成，在短期内可对因疫情影响的融资进行快速补充。”林波表示。

      值得一提的是，据传非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估。可见，资管新规过渡期延长确实是有可能的。

      此外，配股筹资也或得到更多关注。自1月9日融创宣布配股筹资70亿港元、计划用于一般营运资金，紧接着新城控股、世茂房地产多家在港上市房企宣布配股。

      对此林波指出，在房企偿债压力整体较大的背景下，部分房企通过港股市场的配股方式筹集资金以缓解部分资金压力，配股也成为上市港股房企融资的重要渠道之一。

      弱势房企风险仍大

      2月房企融资降幅明显，一方面源于春节前明显放量，另一方面则是突如其来的疫情影响。

      但2月14日，证监会正式发布《关于修改的决定》《关于修改的决定》《关于修改的决定》，放松了再融资的条件。

      “预计房地产企业的再融资会有所促进。这也预示着融资环境不可能更紧，实际操作还可能会有放松。” 林波告诉《每日经济新闻》记者，接下来地产融资领域，不论是借新还旧还是非标融资，都会比去年缓和不少。

      不过中金公司研报指出，不应过度解读多地帮扶措施对房地产的影响。

      2月中旬以来，无锡、厦门、福州、西安等多座城市出现了“定向宽松”的政策，但并没有深度触及限购限贷等关键层面。这一波政策旨在纾困企业，指向延长缴纳土地款和延期缴税、顺延开竣工时间、放松销售条件等，缓解房企现金流压力。

      中金公司研报显示，一季度整体销售、新开工以及土地成交等增速，大概率会出现较大幅度的下行，这直接会导致行业和企业销售回款、投资支出均下行，轧差后对单个房企净内部现金流影响尚未可知。

      “资金链本紧张、偿债压力大、一季度到期债务高、严重依赖存货去化的企业，依然面临很大风险，疫情对销售的制约，反而可能增加融资难度，抬高资金链风险。”中金证券指出。