佛山市出台办法优化住宅专项维修资金缴纳比例方式，完善使用规则要求

  11月3日，据佛山市住房和城乡建设局消息，为进一步加强和规范佛山市住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，日前佛山市已出台《佛山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（下称《办法》），对维修资金所有者的合法权益进行明晰。

  调整缴纳比例方式 确保维修资金充足

  “本次出台的《办法》，对于广大住户缴纳的维修资金标准和缴纳方式进行了调整。”佛山市住建局相关工作人员表示，这是《办法》涉及变动最大的内容之一。

  目前，佛山市商品房项目维修资金的缴交标准为购房总价的1%，根据《办法》细则，后续商品房项目维修资金调整为每平方米建筑面积交存的计价金额，分别为房屋所在区住宅、非住宅建筑安装工程每平方米造价的8%，“而具体的造价标准，将由区房地产行政主管部门合理确定、定期公布、适时调整”。

  对于缴纳方式，“此前维修资金都是由购房者提交，现在则由建设单位代为交纳”。据介绍，为避免部分房屋建成后，因迟迟未售出维修资金缴纳不到位而导致后续维修不便，《办法》改为由建设单位代为交纳首期维修资金，并在建设单位销售房屋时，凭专户管理银行出具的已交存首期维修资金凭证，向购买人收取已交存的首期维修资金。

  《办法》同时规定，公有住房维修资金在缴纳过程中，购房人按照拥有房屋建筑面积计算，每平方米建筑面积交存的计价金额为房屋所在区房改成本价的2%；而售房单位则要按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性交存。

  需要注意的是，《办法》强调，建设单位申请办理商品房项目所有权首次登记时，应当向不动产登记机构提交该商品房项目已全额交存维修资金首期款的凭证。而如购房人未按本办法规定向建设单位返还首期维修资金的，建设单位有权拒绝交付房屋。同时，购房人从售房单位购买公有住房后，在办理房屋所有权转移登记时，应当向不动产登记机构提交购房人已全额交存该公有住房维修资金首期款的凭证。

  完善管理查询方法 确保资金公开透明

  《办法》对维修资金缴存银行，以及查询管理渠道进行了完善。

  根据《办法》细则规定，后续区维修资金管理部门应当通过公开招标的方式，综合存款利率、资产规模、资金安全、服务效能等因素，确定三至五家商业银行作为本区维修资金的专户管理银行。

  为了确保维修资金使用公开透明，并方便业主查询维修资金交存、增值收益、使用和账面余额，《办法》明确后续佛山市将建设全市统一的“涉维修资金工作中介超市平台”和全市统一的维修资金管理系统。

  同时，《办法》要求专户管理银行应当协助区维修资金管理部门做好维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、对账、查询等工作；提供维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务，具体内容在专户管理协议中约定；对全市统一的维修资金管理系统、中介超市平台的建设维护、资金管理提供必要的支持。

  明晰资金使用用途 避免用户财产滥用

  “维修资金究竟可以用于哪些地方？”佛山市住建局相关工作人员指出，维修资金应当专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

  据了解，根据《办法》要求，对于依法应当由建设单位或施工单位承担的维修、更新和改造费用，以及根据（前期）物业服务合同约定或维修、保养计划，应当由物业服务企业承担的维修、养护费用，和应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用等情况，明确不得从维修资金中列支。

  对于对共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由共有该共用部位、共用设施设备的业主列支。对车位、车库的共用部位或服务于车位、车库的共用设施设备维修和更新、改造的，由拥有车位、车库的业主列支。

  “商品房项目按业主的专有部分建筑面积占专有部分建筑面积总和的比例列支维修资金，售后公有住房按购房人与售房单位交存维修资金的比例列支维修资金。”佛山市住建局相关工作人员表示，依法对维修资金使用进行表决时，参与表决的主体为资金列支范围的业主。

  设定紧急使用程序 确保业主自身安全

  “表决使用维修资金一般都需要较长时间，发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的话怎么办？”

  在现实生活中，《办法》应对紧急情况亦做出了额外明晰——如出现电梯、消防设施、安防装置、雷电防护装置等经专业机构认定存在严重安全隐患的，或天面、外墙防水损坏造成渗漏的、专用排水设施出现坍塌、堵塞、爆裂的，以及楼体外立面存在脱落危险等严重危及房屋使用和人身财产安全的其他情况，可以不经过业主表决，直接申请使用维修资金。

  为避免维修资金被过度使用，《办法》还首次创新提出维修资金保险机制，明确在经过符合规定比例的业主同意后，可以申请使用维修资金购买共用部位、共用设施设备维修的商业保险。