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三山新城又有工改居地块释放！

11月25日，南海区政府发布奕东工业区前期整理竞投公告，将改造成商住用地，预计12月29日进行竞投。

该工业区位置优越，紧邻规划中的11号线创智园站，周边均价2.7-5万/平！

官方公告

紧邻11号线创智园站

周边均价2.4-5万/平

根据文件显示，该工业区改造位于三山新城泰山路东侧。

土地整理面积约69820.79 平方米（折合约 104.73 亩)，可出让面积约51918.475平方米，地块不算小，大概是8-10栋住宅的体量。

周边规划有佛山地跌7号线、以及已批复的佛山地铁11号线。

按照规划，佛山地铁11号线将设创智园站，而本宗改造地块恰与创智园一路之隔，从地图看紧邻创智园站。

地块位置示意图

1.5公里范围内有保利华侨城云禧、万科天空之城、万科璞悦山等新盘，属于三山新城较为中心的段位，也是三山新城楼市价值较高的位置。

而三山新城最近的一次土拍，是今年7月万科璞悦山地块，楼面价高达22933元/平，与奕东工业区改造地块距离约1.3公里。

目前三山新城板块在售均价约2.4-5万/平，价格最高的几个项目基本环绕在奕东工业区，板块土地价值很高。

竞得人需2年内完成改造

奕东经济社保底收益7.3亿

再来看看本次工业区改造细则。

项目土地前期整理成本为4925.4794 万元，改造后，奕东经济社保底收益不少于73119.44万元。

开发商的“增值奖励比例”的竞投起始比例为50%，竞投最低比例为20%。

增值奖励=(按土地出让成交价计算奕东经济社最终获得的出让金分成款―奕东经济社保底收益―土地前期整理成本-联动改造抵扣款)×增值奖励比例。

增值奖励计算方式相对复杂，但三山新城土地价值高企。显然，这次的工业区改造，对于土地整理方来说是一个香饽饽。

香是香，想要拿下也并非易事。

一方面，是竞争相当激烈。这类位置优越的工业区改造，往往引来不少竞投人。

就比如去年8月，石肯钢铁工业区改造前期整理竞投，最终就有奥园、 保利、招商、碧桂园、美的、龙光6家举牌到最后20%分成比例。（链接）

这次工业区改造的竞争，显然也不会小。

另一方面，工业区前期整理难度也不低。

目前工业区在租赁合同共计 11 份，涉及在租的土地面积约为 19510.18 平方米、在租地上建（构）筑物面积约 8301.24 平方米。

整理方需要在2年内完成项目地块的土地前期整理工作，使出让地块达到公开交易的条件。

对于奕东工业区的前期整理竞投，你认为有哪些开发商会想来“分一杯羹”？