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从高歌猛进，到快速收缩，碧桂园前后不过3年时间。

巧合的是，这3年时间也是房企们从繁盛逐渐走下坡路的过程。

难道碧桂园料事如神，预测到房地产业开始收缩，提前调整策略，独善其身？

翻看碧桂园发展历史，发现它总能在时代洪流中游刃有余。

01.碧桂园为何这么有钱？

恒大事件就像是蝴蝶在北极扇了一下翅膀，引起了飓风。

蓝光、宝能、富力、新力、光耀、华夏幸福等品牌房企，接连曝出资金压力危机，变卖资产自救。

此批房企都有一个共同特征，高周转模式之下，重负债的副作用开始突显。

就在此时，有趣事情发生了。

以高周转闻名的碧桂园，竟然安然无恙，甚至还有余钱接连收购蓝光嘉宝、富力物业与彩生活，三宗交易成交额接近200亿。

别的房企正在为家里余粮发愁，碧桂园反而大手笔的买买买。

这颠覆了大部分人对碧桂园的刻板印象。

从表象上看，碧桂园的资产状况比较健康，三道红线只踩一条，截止6月底，碧桂园可动用现金余额达1862.4亿元。

手中有钱，难免财大气粗。

更深层次地分析，2018年过后，碧桂园开始放缓发展步调，不再强调高周转才是现在口袋有余粮的根本原因。

02.无奈收缩，却柳暗花明

2018年，是碧桂园不愿回忆的年份。同一年里，碧桂园项目现场发生了多次坍塌，造成多起流血事件。

当时在社会引起的舆论风波，比起现在的恒大有过之而无不及。

碧桂园向社会大众道歉，并宣布彻查所有在建项目。

而高周转也逐渐从专业名词，向贬义词靠拢，房企们纷纷与高周转割席。

2018年下半年开始，碧桂园地产板块投资开始全面刹车，那年他们对外披露销售额是7286亿，同比增长率为27.4%.

离开高周转模式的碧桂园增长速肉眼可见地慢了下来，又或者说此时的他，才算是回归到房企正常发展速率。

毕竟一年增长120%的房企，属实有点可怕。

以碧桂园大本营广东为例，销售额逐年收缩，2020年已下降到20%以下，2021年更是下降至17%。

数据显示，碧桂园正向外扩张，而目标城市是三四线城市，甚至是四五线城市。

碧桂园在三四线城市的销售比例越来越高，至2021年达到峰值，67%的销售金额来自三四线城市。

下沉到三四线城市，一直是碧桂园的战略，在三四线城市开发土地，地价有优势，没有过多复杂规矩限制。

高周转模式仍能玩得转，且低开发成本不会对负债率有明显影响。

于此同时，碧桂园手里钱逐渐多了起来。

或许碧桂园放缓脚步并不在他原来的计划中，但就结果而言，这个无奈之举成为碧桂园发展进程中的一手妙棋。

03.抓到老鼠的就是好猫

纵观碧桂园的发展历史，都在时代的鼓风下顺利飞行。

1993年第一个项目顺德碧桂园开盘，4000套别墅仅卖出3套，其时私人贵族学校风潮流行，碧桂园跟风建造广东碧桂园学校，之后“五星级的家”悉数卖出。

1996年之后又赶上城镇化快速发展潮流，将高周转这套武功使得炉火纯青，迅速攀升至宇宙第一房企。

2018年因事故，无奈放慢脚步，竟又躲过行业下行期。

碧桂园更像是时代发展的收益者，而非时代变革的推动者。

像万科、中海、绿城、龙湖一类的房企在产品上不断钻研，开创了一个又一个的产品革新年代。

提起万科，会联想到它们在户型上研究颇深；说到中海，在公共空间的理念上独树一帜；龙湖在园林的打造上别出心裁；而绿城更是开启了国内新中式的风潮。

而碧桂园除了20多年前，几个别墅项目和高周转之外，在产品的建树上有多少？接近30年的发展史中又留下了多少代表作？

同等面积段户型，户型设计基本一致

左边嘉兴碧桂园项目，右边江门碧桂园项目

不可否认的是，善于造大城的碧桂园，对三四五线城市的城镇化推动有不可磨灭的贡献。

或许在业内人士眼中，碧桂园的产品力一般，但在当地市场客户眼中，选择碧桂园比小开发商要靠谱得多。

碧桂园的发展战略，令人极容易联想到那个著名的战术：农村包围城市。

三四五线城市，表面上价格不高，总量很少，每个市场的差异性很大。

但凭借总量，它也能成为中国楼市格局中不可忽视的存在。

加上一线城市的拿地规则越来越复杂，竞争越来越大，利润空间却越来越小。

与其到一线城市中厮杀，倒不如像碧桂园一样下沉到三四五线城市，这里有更宽的赛道，往前泳即是一片汪洋。

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