南海宅基地首次确权登记办理指南/佛山二手房转移办理指南

　　首次登记

　　首次登记是指宅基地使用权或房屋所有权的第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

　　需要什么材料?

　　申请办理首次登记的需提交以下基本材料(特殊情形另需按本规程相关条款补充材料)：

　　1、《不动产登记申请书》;

　　2、申请人(代理人)身份证明材料;

　　3、宗地红线图(含不动产权籍调查表、界址标示表、界址签章表);

　　4、测绘部门出具的房屋面积测绘报告书(含房屋调查表)、房屋平面图;

　　5、若不动产地址已经发生变更，需提供地址变更证明文件;

　　6、用地批准文件(含《农村住宅建设用地许可证》)或不动产权证书(含土地使用证、房屋所有权证书或房地产权证书，共有的房屋还应当提交共有证);

　　7、房屋符合报建验收材料(含《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》)。

　　申办流程

　　申请人携带相关材料前往不动产所在镇(街道)行政服务中心提出申请，由镇(街道)不动产登记窗口受理。镇(街道)不动产登记中心对申请材料进行审核，在行政审批承诺时限内完成公告、登簿、缮证、发证工作。

　　首次登记适用于以下情形：

　　1、房屋新建的首次登记

　　申请人利用宅基地建造住房及其附属设施的，先按《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》等相关规定办理用地手续(已有土地使用证的除外)，完成报建验收后，可按本规定申请办理首次登记。

　　2、房屋改建、扩建(仅有土地使用证)的首次登记

　　申请人申请农村住宅改建、扩建的，不涉及用地红线发生改变的，按相关规定完成报建验收后，可按本规定申请办理首次登记;涉及用地红线发生改变的先按《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》相关规定办理用地手续，完成报建验收后，可按本规定申请办理首次登记。

　　其中，涉及用地红线发生改变的改建、扩建，基本材料6的用地批准文件(含《农村住宅建设用地许可证》)和不动产权证书(含土地使用证)需同时提供。

　　3、房屋迁建的首次登记

　　申请人申请农村住宅迁建的，先按《佛山市南海区农村宅基地用地审批实施细则》相关规定办理用地手续，完成报建验收，并注销原不动产权证书后，可按本规定申请办理首次登记。

　　4、历史建成的首次登记

　　1986年12月31日前已建成房屋，房屋至今无改建、扩建，未办理合法用地手续的宅基地及地上房屋，符合“历史建成”情形的根据《佛山市南海区宅基地历史遗留问题分类处置实施细则》相关规定予以确权后，申请人可按本规定申请办理首次登记。登记时附记部分应注明“属历史建成，宗地面积根据历史建成的房屋实际用地面积登记”。

　　非农村集体经济组织成员通过历史遗留宅基地确权方式获得的宅基地使用权，登记时附记部分还应注明“使用权人为非农村集体经济组织成员，不得扩建、迁建”。

　　除基本材料1-5外，需补充以下材料：《南海区申请土地(房屋)权属登记审查表(历史建成)》;房屋符合报建验收材料(含《农村居民自建住宅规划施工验收备案意见表》)(若无法提供的，只登记宅基地使用权)。

　　5、未批先建的首次登记

　　1987年1月1日至2018年2月26日期间未办理合法用地手续但已建成房屋的宅基地，符合“未批先建”情形的已按照《佛山市南海区宅基地历史遗留问题分类处置实施细则》相关规定处理后，申请人可按本规定申请办理首次登记。

　　登记时只登记合规面积(宅基地占地面积不得超过80平方米)，超出部分在附记部分注明：

　　“属未批先建，实际用地面积： 平方米，超占面积： 平方米，缴纳宅基地超标使用费金额： 元。实际建筑面积： 平方米，房屋超建面积：平方米,缴纳违建处罚金金额 元”。

　　6、批少用多的首次登记

　　1987年1月1日至2018年2月26日期间只办理部分土地合法用地手续但已建成房屋的宅基地，符合“批少用多”情形的根据《佛山市南海区宅基地历史遗留问题分类处置实施细则》相关规定处理后，申请人可按本规定申请办理首次登记。

　　登记时只登记合规面积(宅基地占地面积不得超过80平方米或原批准面积)，超出部分在附记部分注明：

　　“属批少用多，实际用地面积： 平方米，超占面积： 平方米，缴纳宅基地超标使用费金额： 元。实际建筑面积： 平方米，房屋超建面积：平方米,缴纳违建处罚金金额 元”。

　　非农村集体经济组织成员获得的宅基地使用权，登记时附记部分还应注明“使用权人为非集体经济组织成员，不得扩建、迁建”。

　　其中，基本材料6的用地批准文件(含《农村住宅建设用地许可证》)和不动产权证书(含土地使用证)需同时提供。

　　7、两证不全的首次登记

　　1987年1月1日至2018年2月26日期间宅基地范围内已建成房屋的，申请人只登记宅基地使用权且无超占行为的，可以土地使用证为依据，按本规定申请补办房屋所有权的首次登记，并颁发新的不动产权证书。

　　1987年1月1日至2018年2月26日期间宅基地范围内已建成房屋的，申请人只登记房屋所有权且无改建、扩建行为的，可以房屋所有权证书或房地产权证书为依据，按本规定申请补办宅基地使用权的首次登记，按房屋实测基底形状、面积出具宗地红线图，土地使用权性质为拨用农村宅基地，仅需提交基本材料1-6。

　　一、提交资料：

　　(一)《顺德区房地产转移登记申请表》(1份);

　　(二)《房地产权证》;

　　(三)纳税证明：房地产所在镇(街)财税分局开具销售建筑物、构筑物的《广东省地方税收通用发票》、征收契税的《中华人民共和国税收转帐专用完税证》;

　　(四)房地产权证附图复印件;(附图必须是已通过数字化测量的图件，每一新产权人1份，大小规格：A5)

　　(五)身份证明文件：

　　1、 个人提供身份证或护照复印件(台湾省人提交台湾居民来往大陆通行证);

　　2、 企业提供工商营业执照复印件及法定代表人(负责人)身份证复印件;

　　3、 国家机关、事业单位或社团组织提供法人证书或组织机构代码证复印件及法定代表人(负责人)身份证复印件;

　　4、单位法定代表人(负责人)授权他人代理的，提供盖有单位公章及法定代表人(负责人)署名的授权委托书及受托代理人身份证复印件;(法定代表人、负责人身份证复印件不用提交原件校对)

　　5、 个人授权他人代理的，提供经公证的授权委托书及委托双方个人身份证复印件(委托人的身份证复印件不用提交原件校对);

　　(六)有关房地产转移的证明文件：

　　1、房地产买卖的提交：房地产买卖合同(涉外房地产买卖，其合同须经公证，这里所说的涉外房地产买卖特指买卖当事人中存在外国的公民、法人及其他组织，香港、澳门特别行政区的法人及其他组织，台湾省的中国公民、法人及其他组织的情况)。

　　2、 强制性转移、拍卖房地产过户的提交： 人民法院依法作出的已经生效的判决书(裁定书)及其协助执行通知书;

　　3、 房地产作价入股的提交：入股协议，入股后企业属中外合资、中外合作企业的另提交经济贸易局的批准文件;

　　(七)其它资料：

　　1、过户同时补办土地使权出让的加收：(1)《房地产权证》复印件1份，(2)《房地产权证》附图复印件1式3份，(3)《房地产买卖合同》1份，(4)土地使用权受让人身份证复印件2份，(5)《房地产交易补办土地使用权出让申请书》1份，(6)《佛山市国有建设用地使用权补办出让合同》一式3份。(7)纳税申报表(1份)

　　2、过户同时补办集体非农建设用地使用权流转的加收：(1)《补办集体非农建设用地使用权首次流转申请表》1份，(2)《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》一式4份，(3)镇(街)国土城建和水利局、房屋所在村委会、股份社确认集体土地所有者的书面证明1份。(4)房屋所在地村委会(股份社)2/3以上村(股)民代表表决通过及集体资产管理委员会(办公室)或农办同意流转的意见。

　　3、过户同时补办集体非农建设用地使用权再次流转的加收：(1)《集体非农建设用地使用权再次流转申请表》1份。

　　4、过户同时办理抵押登记的加收：(1)抵押合同(抵押合同中对抵押标的描述不明确的，需同时提交抵押物清单)1份(2)主债权合同1份(3)抵押双方及债务人身份证明复印件各1份(4)《佛山市顺德区房地产抵押登记申请表》1份。

　　5、过户同时改变房屋座落地址的加收：公安局出具的地址证明。

　　(八)自然人购买住房过户时需提交《购买住房资格申请办事指南》的相关资料。

　　特别提示：

　　1、以房改方式购入的房屋再转卖，尽管卖方产权持证人只是夫妻中的一方，亦需夫妻双方持身份证、结婚证共同到房地产管理部门申请办理过户手续;若原产权人离婚或配偶亡故的，需提供离婚或死亡的证明资料(如：离婚证、户口簿、死亡证等)，由产权人单方申请转移登记;

　　2、境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经公证、见证或认证;

　　3、不具备完全民事行为能力人受让房地产的，需提交反映监护人与不具备完全民事行为能力人关系的户口簿或出生证等复印件及监护人的身份证明复印件;

　　4、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业出售的房地产，必须公开交易，并须提交区(镇、街)公有资产管理部门同意意见，工商、电力、税务、银行、保险界名下的房地产出售需提交上级行政主管部门同意意见，同时必须公开交易;村(居)、股份社及其所办企业出售房地产必须公开交易，提交集体资产管理委员会(办公室)或农办意见，并须村(居)、股份社2/3以上村(居)股民代表表决通过;

　　5、本村农民间买卖集体划拔土地性质的住宅，须提交房地产所在地村委会、股份社出具的同意转让房屋并维持房屋土地集体划拔性质的意见证明;还需提交买方的户口簿复印件;

　　6、对划拔土地性质的存量房(农村住宅除外)发生交易的，在办理产权转移登记前需补办建设用地使用权出让(流转)手续，转让方必须申请补办建设用地使用权出让(流转)手续后再办理房地产权转移过户手续;

　　7、法院裁决强制转移房地产，由取得产权人签订出让(流转)合同，在过户的同时补办国有建设用地使用权出让手续(集体非农建设用地使用权流转手续);

　　8、自然人购买二手住房必须符合佛山市的住房限购政策,对在我国境内设立分支、代表机构的境外机构在顺德区购买住宅不予办理产权过户登记;

　　9、村改居范围原宅基地上兴建的房屋自房地产初始登记之日起五年内不得转让。(继承、受遗赠以及第一、第二序列法定继承人间赠与除外)。

　　(以上所提交资料，说明提交复印件的，须提供原件校对，另《房地产买卖合同》(示范或签约文本)、《顺德区房地产转移登记申请表》、《房地产交易补办土地使用权出让申请书》、《佛山市国有建设用地使用权补办出让合同》、《补办集体非农建设用地使用权首次流转申请表》、《顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》、《佛山市顺德区房地产他项权利登记申请书》可在区土地房产登记发证中心或镇街城市建设局所办文窗口领取或在区土地房产登记发证中心网站下载。

　　二、收费项目及标准：

　　1、买方

　　(一)房屋转让手续费：2元/平方米建筑面积，工业用途房地产按0.75元/平方米建筑面积计收(区不动产登记中心收取);

　　(二)集体土地流转收益金：(办理集体非农建设用地使用权流转的需缴交)按流转土地价格或计费价格的10%计收。(此费由流转双方确定由哪一方负责，佛山市顺德区国土城建和水利局收取)

　　(三)房屋所有权登记费：住宅80元/宗，非住宅550元/宗(登记费含房地产权证书费一本，每增加一产权共有人加收10元工本费，佛山市顺德区国土城建和水利局收取);

　　(四)房屋他项权利登记费(过户同时办理抵押登记的需缴交)：住宅80元/宗，非住宅550元/宗(区不动产登记中心收取)。

　　2、 卖方

　　(一)房屋转让手续费：2元/平方米套内建筑面积，工业用途房地产按0.75元/平方米套内建筑面积计收(区不动产登记中心收取);

　　(二)优惠价房转让增值费：(房改房转让须缴交)按增值部分的20%计收(区不动产登记中心代区政府收取);

　　(三)土地出让金：(须补办土地使用权出让手续时收)按顺府发[2003]35号文及顺府发[2004]62号文的规定收取;(该费用由签订土地出让合同方缴交，佛山市顺德区国土城建和水利局收取)

　　(四)“村改居”范围村民宅基地申请补办出让，按基准地价评估价的80%计收土地出让金。(符合原村民享受免补地价优惠的，80平方米以内按8%计收，超出80平方米部份按80%计收

　　三、转移登记核准期限

　　10个工作日，登记过程中同时补办土地使用权出让手续或办理集体非农建设用地使用权流转手续的20个工作日。(注：需上送区国土城建和水利局或区不动产登记中心审批的案件另增加10个工作日)

　　四、办文程序

　　(一)区不动产登记中心收文、审批、缮证、收费、发证。

　　(二)各镇街国土城建和水利局窗口收文、审批→区不动产登记中心缮证→各镇街国土城建和水利局收费、发证。

　　五、 办文受理单位、地址：

　　顺德区不动产登记中心

　　地址 : 广东省佛山市顺德区大良街道德民路行政服务中心西座1楼

　　电话：0757-22836212

　　禅城区不动产登记窗口

　　地址 : 广东省佛山市柒伍柒科技有限公司魁奇一路澜石金属交易中心4楼

　　南海区不动产登记局

　　地址 : 广东省佛山市南海区南海大道北28号

　　三水区不动产登记中心窗口

　　地址 : 广东省佛山市三水区西南街道同福路10号

　　高明区不动产登记窗口

　　地址 : 广东省佛山市高明区荷城街道三洲百灵路88号