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佛山二手房买卖流程解析新手必看/佛山购买二手房商业贷款的交易流程

时间：2020-09-23 人气：1769 来源：作者：

概述：　　二手房交易定义：二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。　　第一步:买房查询信息实地看房　　买卖双方建立信息沟通渠道,实地......

　　二手房交易定义：二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。

　　第一步:买房查询信息实地看房

　　买卖双方建立信息沟通渠道,实地看房、考察地段、商谈价格确定购房意向,同时要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件、户口簿等及其它证件。

　　第二步:查验产权

　　买卖双方持房产证原件或者按揭合同原价到国土部门查房档案，如卖方提供的房屋合法则可上市交易。此时，买卖双方可以协商、交付定金。

　　第三步:签订二手房买卖合同

　　卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　第四步：审查

　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。

　　第五步:双方共同到贷款银行办理贷款手续

　　如果买方需要贷款购房,在买卖双方达成意向后,由贷款银行指定评估公司对双方将要交易的房屋进行评估,确认贷款额度,在双方签订完房屋买卖合同后,买卖双方需共同到贷款银行办理贷款手续,银行对贷款申请人信用审批后,会通知双方完成产权变更,买方领取房屋产权所有证后,要在银行的陪同下办理他项权利证,他项权利证下发后,银行将一次性向房主发放贷款。

　　第六步：立契

　　房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

　　第七步:交纳相关税费

　　税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　第八步:双方共同到产权交易中心办理产权转移过户手续

　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

　　第九步:银行贷款打余款完成交易

　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

　　第十步:房屋、物业交接

　　买房领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房房屋买卖合同全部履行完毕。

　　佛山二手房交易详细流程以及相关信息

　　须知(二)

　　购买二手房商业贷款(银行按揭)的交易流程

　　一、买卖双方协商一致达成购房意向,并确定房屋成交价格。

　　二、买方到二手房交易服务中心二楼(蔡锷中路196号原市房产交易大楼)监管银行贷款柜台递交贷款申请资料,如果是通过中介公司代办的可由中介公司递交申请资料。

　　申请贷款一般提供如下资料:

1、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明(验原件收复印件);
2、买方及配偶的收入证明原件、卖方的房产证(验原件收复印件),有经适房货币补贴凭证的还需带上货补凭证原件。
3、其他资料(根据各贷款银行的要求提供) (以上资料一式两份)

　　三、由贷款银行或担保公司电话预约买卖双方面签购房贷款相关手续和担保相关合同手续。

　　四、买卖双方接到预约电话后,按照预约时间到二手房交易服务中心二楼担保公司网上签约窗口签订房屋买卖电子合同;如果是通过中介公司代办业务的,由中介公司通知代办。

　　注意事项:

　　1、认真填写《二手房交易资金监管信息登记确认表》;

　　2、带上有效身份证件及相关资料;

　　3、如果贷款银行是监管银行的业务,监管银行及担保公司审批贷款时间一般在3-5个工作日内,如果是其他商业银行的业务,根据各银行规定时间办理;

　　4、如果贷款银行是监管银行的业务,监管银行面签借款合同等法律文本后在1-2个工作日时间内发放申请人贷款,如果是其他商业银行的业务,根据各银行规定时间办理。

　　五、签完房屋电子买卖合同后,按照合同约定由买方将房屋交易首付款存入资金监管账户,带上首付款入账凭证到银行大厅签约区,找贷款银行面签借款合同和购房贷款等相关手续,找担保公司面签担保合同等相关手续。

　　注意事项: 存入首付款时需清楚填写买卖合同编号:KFXXXXXXX,购房人姓名。

　　六、办完签约手续以后,买卖双方在接到到账通知后,带有效身份证明到二手房交易服务中心二楼担保公司领取过户资料,并由担保公司工作人员协助到三楼政务大厅办理产权转移登记手续,按规定缴纳相关税费,由担保公司统一领取《佛山市房屋产权登记收件领证凭据》。

　　1、查询到账方式:

　　① 凭电子合同号KFXXXXXXX直接到监管银行大堂经理处查询;

　　② 监管银行的短信通知。

　　2、税费收取标准:按照国家规定的比例收取。

　　七、在五个工作日时间内,完成房屋产权转移登记手续,担保公司凭《佛山市房屋产权登记收件领证凭据》领取房屋所有权证,担保公司预留新证复印件(以备客户领取)。

　　八、交易完成后,监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至卖方指定账户。

　　九、由担保公司办妥抵押登记手续。

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上一条： 2020年佛山市二手房限购时间/顺德区不动产登记中心地址及电话

　　2017年5月31日，佛山市人民政府办公室发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(佛府办函〔2017〕326号)。自2017年6月1日零时起，佛山把二手商品住房纳入限购，进一步加强了住房限购政策和房地产市场调控。

　　在此时间点之前以下情况仍按原政策执行：

　　1.未完成购房合同网签

　　2.未完成购房合同备案的二手房交易

　　3.二手房交易买卖双方已签订购房协议且能提供交付房款的银行入账凭证

　　4.新建商品住房交易

　　 佛山的限购历程

　　从2011开始佛山首次实施“限购令”，但屡屡“夭折”。2015年取消限购，在2016年又恢复限购，至今住房限购政策更进一步增强。

　　办理地址及联系电话：

镇（街）

受理单位

地址

联系电话

大良

佛山市顺德区不动产登记中心

顺德区大良新城区德民路行政服务中心西座一楼

22836106

伦教

佛山市顺德区伦教街道国土城建和水利局

伦教街道办事处南苑西路2号行政服务中心

27729203

北滘

佛山市顺德区北滘镇国土城建和水利局

北滘镇明政路1号行政服务中心二楼

26392601

陈村

佛山市顺德区陈村镇国土城建和水利局

佛山市顺德区陈村镇南涌工业务上村堤段1号建设大厦行政服务中心一楼

23833371

乐从

佛山市顺德区乐从镇城市建设和水利局

乐从镇兴乐路163号行政服务中心三楼

28369523

勒流

佛山市顺德区勒流镇国土城建和水利局

勒流镇建设西路182号行政服务中心

25550844

龙江

佛山市顺德区龙江镇国土城建和水利局

龙江镇政府大楼二楼

23888718

杏坛

佛山市顺德区杏坛镇国土城建和水利局

杏坛镇杏龙路329号杏坛行政服务中心一楼

27388703

均安

佛山市顺德区均安镇国土城建和水利局

均安镇永安路1号行政服务中心二楼

25386123

容桂

佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局

容桂街道容奇大道中32号行政服务中心二楼

28381025

　　工作时间：工作日上午8:30至12:00，下午2:00至6:00

　　佛山顺德二手房地产买卖办理材料

　　顺德二手房买卖收费标准

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　　佛山顺德二手房地产买卖办理材料

　　顺德二手房买卖收费标准

二手房交易中存在这些陷阱：

　　1、假房源：

主要包括两方面

（1）一是这个房子根本就不存在，只是中介充当业务量的一个谎头。等你联系中介准备看房的时候，往往被经纪人以房东出国、房东不在或房子卖出去等理由告知看不了

（2）另一种情况是房源真实信息与中介口中所述差距甚大，更有经纪人为吸引购房者，一开始隐瞒真实房价。

　　2、伪教育地产：即买了二手教育地产却没法入学。、原房主户口没有迁出，你的户口无法迁入，孩子就无法入学。第二、有的学校会规定教育地产入学资格名额使用年限，比如说前业主的孩子刚刚用这个名额入了学，即使你户口迁入了想使用入学名额也不容易。所以，建议大家在买二手教育地产的时候一定把迁户口的问题写进合同，并提前打听好学校的入学资格。

　　3、一房多卖：二手房一房多卖现象也较为突出，有时候中介也不知情，完全是房东一人操控，一般就是先让你签合同、交首付、交定金，然后就以各种理由“拖”：什么产权证丢失、贷款除了问题、资料不齐没法过户等理由。在购买二手房时，一定让房主提供产权证，身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。

　　4、是否能落户：就成都而言，一套房子只能落户一次，也就是说如果前业主卖房子的时候凭着这样房子在成都落户成功，那么你再次购买就无法凭此套房子落户。买之前一定要了解当地户籍政策，向前业主问清情况。

　二手房过户需要准备哪些材料?

1、买方：本人到场，提供有效身份证件、房屋买卖合同。
2、卖方：持有效身份证件及房屋所有权证到场办理

　　该房产为夫妻共有时，则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

　　3、如果该房产处于出租状态，卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

　　4、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。

　　二手房交易过户过程中存在哪些资金风险?如何避免“钱房两空”

　　资金风险：买方担心把钱打给卖方后，房子没过到自己名下。卖方担心房子过户后，钱没到手。

　　资金监管：具体操作方式为：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

　　同时，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰，而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行，大家都省事儿。如果放款书没有提前签字，卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“钱房两空”。

　　利用好中介：在买方交了定金之后，卖方就必须把旧房产证押在中介那，以防卖方收了定金就消失。当然，在过户后，卖方如果实在不放心拿不到房款，也可与买方约定在过户后将新房产证押在中介那里，等银行的房款打到卖方账户后再将新房产证交给买方。

　　买按揭的二手房时，一般要卖方结清银行的贷款才能办理过户，这时也应该让中介帮卖方垫付，而不是买方自己去帮卖方垫付房款。

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