佛山二手房交易流程(须知一)/佛山二手房交易流程解析区分一手二手

　　一、提交资料

　　(一)商品房项目预售资料：

　　1.国有土地使用权证或房地产权证(原件及复印件)，《出让合同》复印件;

　　2.《企业法人营业执照》副本复印件(年度检验情况栏内有工商局年检章、盖开发企业公章);

　　3.《资质证书》复印件(在资质证有效期内、盖开发企业公章);

　　4. 民政局出具的小区或楼宇命名批复文件及复印件(盖开发企业公章);

　　5.《建设工程规划许可证》原件及复印件(盖开发企业公章)，建设项目名称与命名批复一致，建设位置与土地使用证座落一致;

　　6.《建筑工程施工许可证》原件及复印件(盖开发企业公章)，工程名称与命名批复一致，建设地址与土地使用证座落一致;

　　7.经规划部门批准的建设项目总平面图和各层平面图，图纸上的项目名称与命名批复一致(在总规划平面图上标注本次申报预售的范围，各层平面图标注各单元的编号和界线)(2009年1月前已通过规划报建的项目，提交原件及复印件一套，在复印件上标注相关信息，2009年1月后通过规划报建的，提交原件一套，在原件上标注相关信息);

　　8.总体规划平面图的dwg格式电子图磁盘(首次提交);

　　9.规划部门核发的有效期内的《顺德区土地使用规划设计条件》或《佛山市顺德区建设用地规划条件》复印件(盖开发企业公章);

　　10.《建筑施工合同》复印件(盖开发企业公章);

　　11施工或监理单位提交的项目建设进度情况证明材料(监理单位提交时还需提交监理合同复印件，);

　　12.商品房预售款专用帐户监管协议(首次需提交协议原件，加盖开发企业、银行和区土地房产交易中心公章，以后可以提交有交易中心意见及公章的复印件);

　　13. 住房专项维修资金专用账户管理协议书(首次需提交原件，以后提交我局拆迁和住房保障科盖校对章确认的复印件);

　　14. 商品房入网销售申请暨承诺书(盖开发企业公章、法人签名);

　　15. 商品房预售方案(见佛山市顺德区商品房交易信息网预售方案范本);

　　16. 预售数据磁盘(内有项目预售单元数据);

　　17.A3纸的商品房预售申请审批表(填写项目信息、法人签名、盖公章);

　　18 向境外预售的商品房要提交经济贸易局的批复文件;

　　19.《顺德区商品房项目销售现场公示明细表》(盖开发企业公章);

　　20.《施工、销售现场公示内容》(盖开发企业公章， house网可下载);

　　21.《住宅质量保证书》及《商品房使用说明书》(附：《商品房买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明的内容》，house网可下载)。

　　22.商品房项目归属居(村)委会管理的证明材料。(开发企业或居(村)委会出具)

　　23. 单元地址编号非按规范门(楼)牌设置的，需到所属公安部门确认。

　　(二)前期物业管理备案资料：

　　对申领预售许可证的商品房开发项目，在提交首期预售许可证申办资料的同时提交以下前期物业管理备案资料(需独立装订成册)：

　　之后再办理预售手续的，提交《前期物业管理备案通知书》复印件(加盖国土城建和水利局校对章)即可。

　　1.前期物业管理备案提交资料：

　　(1)前期物业管理备案表;

　　(2)顺德区前期物业管理委托合同(建议采用示范文本);

　　(3)顺德区前期物业服务协议(建议采用示范文本);

　　(4)小区规划总平面图;

　　(5)小区物业管理用房平面图(加盖房地产企业公章确认);

　　(6)临时管理规约。

　　2.总建筑面积在5万平方米(含5万平方米)以上的建设项目，在提交上款资料的同时，还应当提交下列资料：

　　(1)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件，包括：招标项目的立项批文、土地使用权证或用地批文、建设工程规划许可证、经规划部门验收的规划总平面图、建设工程施工许可证;

　　(2)招标公告或者投标邀请书;

　　(3)招标文件。

　　(4)开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。

　　(5)法律、法规规定的其他材料。

　　注：只提交复印件的，须带备原件由收文人员校对并盖校对章确认。

　　二、办理程序

　　区不动产登记中心办文窗口受理 →业务科室审核 →程序合法、资料齐全、合同条款符合法律、法规要求→予以核准→区不动产登记中心办文窗口取件。

　　三、办理时限

　　递交资料齐全的，从收件之日起十个工作日内办结。

　　四、收费标准

　　不收费。

　　根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房取得预售许可证后即可预售。签订商品房预售合同之日起30日内需办理登记备案手续。

　　一、 所需资料

　　1、《商品房买卖合同》正本(已填写好商品房合同备案摘要，必要的填写商品房按揭备案摘要)。

　　2、一次性付款或分期付款购房的，提供《佛山市顺德区商品房合同备案申请书》;向银行按揭借款购房的，则提供《佛山市顺德区商品房合同备案及按揭备案申请书》。

　　3、购房人身份证复印件(个人)、营业执照及法定代表人身份证复印件(企业)或法人代码证及法定代表人身份证复印件(机关、事业单位、组织、团体)。

　　4、属限购政策范围内购买住宅类商品房的，提供限购政策规定的相关资料。

　　5、接受住房维修资金管理的项目(预售证号为20060069号开始)需提供《维修资金专用存折》记载户名、地名页和存款记录页(必须有存款记录)复印件。

　　6、《中华人民共和国契税完税证》或《减免契税审批表》。

　　7、接受预售款监督管理的项目，提供预售房进账单或现金缴款单复印件真实声明。2017年5月1日后网签合同的单元不需要提供。

　　8、向银行借款购房的必须同时办理商品房按揭备案登记，并同时提交以下材料：

　　(1)抵押当事人的身份证明文件复印件;

　　(2)借款合同;

　　(3)抵押合同。

　　上述资料中，3-5项资料须开发商经办人员签名校对，第4项资料还需购房人签名并加盖指模。

　　二、办文程序

　　三、登记条件

　　1、资料齐备。

　　2、《商品房买卖合同》填写清晰、完整、无涂改(涂改合同甲乙双方签章的要重新签订合同，涂改其余部分要双方签章确认，合同空白部分如无填写必须打“×”，使用网络备案系统签定的合同不能涂改)，当事人签章齐备、清晰。

　　3、预售合同填写的单元面积不得大于预售计划表的单元面积。

　　4、未成年人购房由监护人代理并提供监护人声明，未成年人向银行借款购房的不予登记。

　　5、由甲方法定代表人购买的，需提交经工商管理部门备案的公司章程及公司同意出售房地产的股东决议，买方分别以“买方本人”及“卖方法定代表人”两个身份签署合同和申请书。

　　6、接受预售款监督管理的项目，合同约定的购房款存入账户必须是该项目已在不动产登记中心备案的商品房预售款监控专用账户。抵押借款合同中约定的贷款达账账户也必须是上述账户。

　　四、批复

　　已在商品房合同备案摘要栏盖上“佛山市顺德区国土城建和水利局商品房合同备案专用章”的《商品房买卖合同》正本。

　　五、办理期限

　　1、非按揭类案件： 4个工作日。

　　2、联办按揭类案件： 8个工作日。

　　六、收费项目：

　　不收费。

1、“五证”不全

开发商在销售楼房时必须要取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》。这五证缺一不可，缺少任何一证，都不可能办到产权证，如果五证不全，购房者最好不要购买这样的商品房。

2、擅自改变使用性质

即使拥有五证但如果开发商私自更改了房屋的使用性质。例如商用用途房屋当作住宅楼销售，当然是办不下住宅楼的产权证了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的就是购房者了。

3、开发商违章建房

有些开发商出于利益诱惑，私自违规超建，违反规划，加大容积率。比如，比规划多盖了一层楼，就需要再补手续、补交土地出让金和城市建设配套税费等，导致工程无法竣工验收，从而影响房产证办理。

4、出售被抵押的房屋

开发商将房屋抵押给第三方，同时出售该房屋。购房者如果购买了这种房屋，就会面临很大的风险。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定没有产权证书了，甚至连居住权都没有。

5、其他原因

如：不能按时交房，工程未如期完工，合同延期也会导致房本“难产”;还有的小区虽已交房，但水、电、消防等12个部门的综合验收尚未过关，产权初始登记的大证办不下来，给业主的房本自然也办不下来;或者由于开发商拖欠应缴纳的税费等导致房产证无法办理。这些问题购房者都需要谨慎对待。

注意：房屋产权证的效力

按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段，即行政机关或其委托的机构(如房监所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。

我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。

推荐阅读：佛山房产证专题

　　办理条件

　　毕业3年内的本科及以上学历高校毕业生与我区非公有制企业签订3年以上劳动合同并缴纳社会保险2年以上，且本人及其配偶在三水区没有自有产权住房如您符合以上条件要求，是可以申请相关补贴的。

　　补贴标准

　　如在三水区内购房，给予一次性购房补贴。

　　1、本科学历20,000元/人

　　2、研究生学历30,000元/人

　　3、博士学历及以上40,000元/人执行。

　　办理地址

　　三水区西南街道环城路52号一楼服务大厅

　　联系电话 ：87754777